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物业设备设施管理的风险与防范

2018-11-16 点击数:457

近期,由中国物业管理协会、中国就业培训技术指导中心主办的中国技能大赛——首届物业管理行业职业技能竞赛引发行业的极大关注,尤其是电工职业技能竞赛,让行业内外再聚焦物业的设施设备管理。

位于上海外高桥园区的中国工商银行数据中心,是一座现代化程度非常高的楼宇,自2001年起,由东湖物业进行管理,至今已整十六年,实现了工行“十六年零事故”的管理佳绩,特别是设备设施的维护和管理,得到了业主的高度认可。东湖物业设备设施管理的秘诀就在于:将设备设施维修保养等关键词纳入精细服务标准流程,突出强调“专、精、特、新、优”,还制定了专属于各个项目的设备管理方案以及风险预案。

业内不乏中国工商银行数据中心这样的项目案例,其揭示是同一个核心问题:设备设施的管理质量关系到业主的生活、,关系到设备设施的工作状况、维修频率和使用寿命。对物业服务企业来说,设备设施的管理是物业服务企业的核心能力之一,同时,从风险的角度来看,也是物业管理中的重要风险源,必须做好风险的管控与防范。


风险与识别



物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。与此同时,目前的物业项目,对设备设施的依赖性越来越强,如电梯故障、大厦停电停水可能会使物业瘫痪,无法正常使用,一旦发生设施设备重大故障,给业主带来的损失也是巨大的。

从风险的内涵来看,物业设备设施风险是指在物业管理区域内,在物业设备设施管理使用过程中,由于工程项目建造中存在的固有瑕疵或物业管理服务中的失误,特别是物业使用人在使用物业相关设施设备中的不当行为所造成的风险以及不可预见的自然灾害所造成的风险。

从物业服务合同的角度来看,业主将物业委托给物业服务企业管理,那么,物业服务企业就要相应承担物业财产风险,如因管理不当造成物业或财产损失,物业服务企业要承担相应责任。因此,作为物业服务工作的重点,设施设备管理工作质量及其风险分析和预防,是物业管理中极其重要的内容。

物业设备设施的风险主要有事故、事故隐患和危险。相关文件对事故的定义为:生产经营活动中发生的造成人身伤亡或直接经济损失的事件。事故隐患定义为:生产经营单位违反生产经营法律、法规、规章、标准、规程和生产管理制度的规定,或者因为其他因素,在生产经营活动中存在可能导致事故发生的危险状态、人的不行为和管理上的缺陷。危险是指系统中存在导致不期望后果的可能性超过了人们的承受程度,如危险环境、危险条件、危险状态、危险物质、危险场所、危险人员、危险因素等。

风险识别是设备设施风险管理的首要步骤,也是至关重要的一步。在实际工作当中,需要物业服务企业采取严格规范的监督检查制度,对物业设备设施进行检查,及时有效地识别风险源。


管理风险的内容



物业设备设施的管理分为三个阶段:前期介入、中期检测与承接、后期日常维护管理。

前期介入阶段是物业设备设施管理的一个比较重要的阶段,因为涉及到物业设备的配置选型与甄选。如果不慎选择了有质量问题、工作不、故障率高的设备设施,在使用过程中会造成故障频发等问题,带来巨大的维护、维修成本或人员、财产损失,给后期管理工作带来巨大风险。

中期检测与承接阶段对于物业设备实施管理中的风险管理亦十分重要,尤其在承接阶段,物业服务企业和业主委员会应达成默契,对物业共用的部分及共用设施设备进行查验,在与业主委员会以及原物业服务企业进行交接时,应对设备运行现状进行交底并做好记录,根据所作记录作为防范风险发生的手资料。

日常的维护与运行阶段主要的工作即应注重日常的维护保养工作。对此,物业服务企业应明确各自的责任管理工作内容,就建筑物而言,一方面是属于业主自己的应该由业主自行维修和养护的内容,承担相应的费用和维修责任;另一方面,对于公共部位物业管理企业应加强检查力度,落实到人,实施岗位责任制,同时配以相应的奖励惩罚机制,若发生事故,则应立即向有关部门报告,尤其有关部门进行调查、取证时,物业服务企业应积极配合,不能回避。

从风险因素的角度来讲,物业设备设施管理风险具有人、事物和环境三种因素,这三方面因素相辅相成,相互影响。比如,不按操作规程进行设备检修、操作等,就属于人的不行为;而事物的不状态主要有包括设备设施应当设置而未设置防护装置、设备设施长时间超负荷运转等;环境的不因素常见的情况如设备机房、变电站因通风不畅致使设备间温度长时间达45摄氏度以上造成风险隐患等。


风险的防范



风险防范是为了充分发挥人的主观能动性进而规避风险,而规避风险的阶段是前期介入阶段和中期检测与承接阶段。

在前期介入阶段,对于一些初步的设计规划决策中不合理的方面,提出完善与修改措施,可以将潜在的风险元素遏制在萌芽之中,通过对不合理地方的完善与修改来有效的规避风险。有些设计与规划从景色衬托等方面来讲是非常美观的,但是从物业的日常管理角度来讲就会存在一些具有风险的元素在其中。

在检测承接阶段,对于本身存在的一些无法进行维修或者基本处于瘫痪状态的系统设施,在改造维修费用没有明确落实的情况下,明确责任划分,必要时放弃接管来做风险规避措施。

以此看来,风险规避的阶段处于前期介入阶段和检测接管阶段,在这两个阶段中,物业服务企业指派相关专业人士来进行有效的风险规避是十分必要的。

现实中,风险规避一般是通过分包责任制和购买保险来转移风险,这样不但减轻了物业承担风险的压力,也可以有效的避免损失或者将损失程度降到。

事实上,在所有类别的设备设施管理中,人都是首要的因素。因此,在设备设施管理的过程中,首先要构建起负责风险管理的组织框架以及责任监督制度,对员工的专业素质进行强化培训。目前,绝大多数物业服务公司将工程部门设置为负责物业设备设施管理的直接责任部门,工程部经理也是设备设施风险管理的直接责任人。同时,将品质监督管理部设置为设备设施风险管理的监督部门。对于设备设施的风险管理首先要通过部门自我检测与排查,部门日常的巡查、互查再加上品质监督管理部门的监督检查相互结合,将风险发生的可能性降到。

物业设备设施是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。毫无疑问,物业设备设施风险管理是物业管理项目正常运转的。

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